Участок должен оцениваться как условно свободный

Практика оценки доходной недвижимости В предыдущих разделах мы достаточно подробно на теоретическом уровне рассмотрели вопросы, связанные с экономическими основами оценки рыночной стоимости актива в рамках доходного подхода. В данном разделе в соответствии с ранее полученными результатами рассмотрим в основном прикладные аспекты оценки земли, улучшений и практические вопросы, связанные с оценкой права аренды объектов недвижимости. Результаты, представленные здесь, могут быть использованы в качестве методических рекомендаций при выполнении реальных оценок. Концепция оценки рыночной стоимости доходным методом В соответствии с теорией и практикой оценки можно достаточно уверенно утверждать, что на рынке, близком к рынку совершенной конкуренции, результаты оценок рыночной стоимости, полученные разными методами, должны быть близки друг к другу. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является сигналом к тому, что в процессе оценки была использована либо недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера. Близость итоговых результатов, полученных разными методами, позволяет утверждать, что должны быть близкими и их промежуточные результаты.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Генерируется доход, как единый объект. Далее применяете метод остатка. Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Дельный совет1 Екатерина Потоцкая 20 ноября в 1.

Метод остатка; Землеустроительная экспертиза; Метод остатка для земли; Участок должен оцениваться как условно свободный; Укрощение кадастра. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как Соответственно, оценивается участок, как условно свободный. оценить участок земли как условно свободный на основе его наиболее участок в рамках, например, доходного подхода должен оцениваться на.

Участок должен оцениваться как условно свободный

Главная Участок должен оцениваться как условно свободный Участок должен оцениваться как условно свободный Рента - доход, приносимый земельным участком. Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. В оценке рыночной стоимости согласование является заключительным этапом, в процессе которого из значений стоимостей, полученных разными методами, осуществляется выбор итогового значения стоимости. В отечественных нормативных документах данный процесс получил название обобщение1. Удивительно, но факт! Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас-считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Однако в литературе по оценке наиболее употребительным термином, более соответствующему смыслу данной процедуры, является термин согласование. При выборе итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода. Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависимости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ этого диапазона. В отчете об оценке целесообразно определить эффективный срок оценки - промежуток времени от даты оценки, в течение которого результат оценки не выйдет, по мнению оценщика, за границы допустимого диапазона, определяемого погрешностью оценки и динамикой изменения цен на рынке оцениваемой недвижимости.

Оценка земельного участка

Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства.

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января г. Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Прием определения наиболее эффективного использования оцениваемой застроенной недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. Вы точно человек? У многих сложилось представление о том, что наконец-то для независимых оценщиков настало время, когда можно и нужно серьезно заняться оценкой земли и найти свое место на рынке этих услуг, ведь еще немного и зародится рынок самой земли.

Конечно, не хочется разрушать эти иллюзии, но все же следует заметить, что данные законодательные акты лишь закрепили в правовом плане то, что уже давно существует. Это относится и к рынку земли, и к рынку услуг по оценке земли. Во-первых, продавая здание, де-факто всегда продавалась и земля. И даже если очень стараться не замечать факта существования рынка земли, это еще не означает, что он не существует на самом деле.

По сути, рынок земли начал развиваться уже тогда, когда была продана первая приватизированная квартира. И именно с этого момента земля обрела свою рыночную стоимость.

Во-вторых, деятельность в сфере оценки земельных участков на сегодняшний день имеет все формальные признаки вполне сложившейся системы. Она обладает необходимой законодательной и нормативно-методической базой; имеет орган, уполномоченный осуществлять ее регулирование, а также поддерживается профессиональной подготовкой кадров.

Кроме того, практически во всех регионах Украины существуют земельнооценочные фирмы, активно и достаточно успешно работающие на рынке услуг по оценке земельных участков.

Поэтому проявившееся только сейчас внимание к оценке земли со стороны многих независимых оценщиков является несколько запоздавшим. Тем более что в Законе об оценке земель скорее прослеживается тенденция к дальнейшему обособлению земельнооценочной деятельности, нежели к ее интеграции в целостную систему оценки недвижимости.

Очевидно, что заинтересованность в оценке земли должна поддерживаться не только возможностью выйти на новый рынок, но и необходимостью повысить качество оценки недвижимости. Игнорирование в течение многих лет частной собственности на землю привело к искаженному пониманию недвижимости как объекта оценки, что не могло не сказаться на общем развитии данного направления оценочной деятельности. По сути, в отечественной практике сложился некий суррогат оценки земельных участков и оценки зданий и сооружений, каждая из которых не способна обеспечить надежность и эффективность оценки недвижимого имущества в целом.

Сегодня ни у кого не возникает сомнений, что земельный участок — это объект недвижимости. В таком значении этот термин используется в гражданском праве и национальных стандартах оценки. Куда сложнее осознать, что земельный участок и только земельный участок свободный или улучшенный представляет собой недвижимость.

И речь идет не о тех оговорках, которые до сих пор допускаются, когда говорят, что перед оценщиком стоит задача определить стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, вместо того, что бы сказать, что задача заключается в оценке улучшенного земельного участка. Здесь можно лишь посетовать на то, что упраздненное в связи с социализацией земли в советском праве деление имущества на недвижимое и движимое первоначально вернулось к нам в несколько искаженном виде.

Непонимание сути объекта, подлежащего оценке, всегда сопряжено с опасностью допущения ошибки в способе определения его стоимости и, в конечном счете, в получении ее неадекватного значения. Для недвижимости в качестве родового признака, определяющего их среди других объектов, является непосредственная связь с землей. Данная связь не только позволяет различать недвижимое и движимое имущество, но и рассматривать саму недвижимость с точки зрения единства двух составляющих — земли и земельных улучшений.

При этом под земельными улучшениями понимается любое преобразования земли, имеющие долгосрочный характер, включающие затраты на труд, капитал, прибыль предпринимателя, и предназначенные для того, чтобы увеличить стоимость или полезность недвижимости.

Однако, в отличие от земли, которая является вечным, постоянно приносящим доход активом, земельные улучшения представляют собой обесцениваемый актив. Более того, если земля всегда будет выступать недвижимостью, то земельные улучшения, отделенные от земли, уже таковыми не будут. Игнорирование этого постулата приводит к искажению самого понятия недвижимости и к ошибкам при определении ее стоимости, когда в оценке недвижимого имущества не учитываются выгоды местоположения.

В результате стоимость недвижимости получается либо не полной, либо завышенной в силу двойного учета стоимости этих выгод, как при оценке земли, так и при оценке земельных улучшений. Таким образом, онтологическое содержание проблемы заключается в том, что никакой объект недвижимости не может быть оценен без учета выгод недостатков местоположения.

Оцениваем ли мы земельный участок, здание или помещение, их стоимость будет включать стоимость земли, т. При всей тривиальности приведенной формулы, хотелось бы упредить предубеждение, что в статье будут излагаться прописные истины. Скорее речь будет идти о тех основополагающих моментах, которые почему-то сплошь и рядом игнорируются в оценочной практике. Ее объектом является не земля вообще, а конкретный земельный участок, представляющий собой объект недвижимости. Однако если оценивается земля, то определяется стоимость земельного участка без улучшений, иными словами, стоимость земли является лишь одной из составляющих стоимости земельного участка.

Последнее утверждение не всегда однозначно воспринимается в среде оценщиков. Все отлично понимают, что цена продажи или аренды однотипного здания или помещения будет разниться в зависимости от его местоположения. Действительно оценивая землю, мы оцениваем связанные с нею права.

Однако свидетельством полноты этих прав является не документ, удостоверяющий право частной собственности, или постоянного пользования, либо аренды, а сумма получаемого с земли дохода. Наличие правоудостоверяющих документов скорее очерчивают обязанности юридических пользователей земли в части платы за землю земельного налога или арендной платы , чем ограничивают право фактических пользователей на присвоение дохода с земли.

Попытаемся рассмотреть, как ожидаемый доход с земли будет определять ее стоимость VL при различном правовом состоянии земельного участка. Для этого операционный доход определим как разницу между ожидаемым доходом с земли LR и платой за землю — земельным налогом U1 , размер которого устанавливается законом, или арендной платой U2 , размер которой определяется договором.

В качестве замечания, отметим, что в условиях рынка наиболее релевантной мерой дохода с земли служит рыночная арендная плата. В соответствии с прямой капитализацией конвертация будущего дохода в значение стоимости осуществляется с помощью ставки капитализации RL , значение которой устанавливается на основе сопоставлении рыночных данных о доходах и ценах продажи подобных земельных участков, что позволяет аккумулировать все риски, связанные с получением дохода с земли.

Прямая капитализация имеет очевидное преимущество, так как она отражает сложившееся на рынке отношение между доходом и ценой продажи. Это позволяет избежать принятия целого ряда допущений в прогнозе будущих доходов, необходимых для дисконтирования денежных потоков. По сути, норма отдачи учитывает четыре компонента вложения капитала: надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление. Однако такое покомпонентное разделение нормы отдачи носит чисто теоретический характер.

Более корректными к определению значения ставки дисконта являются подходы, основанные либо на расчете внутренней нормы отдачи, позволяющей соотнести текущую стоимость потока будущих доходов с ценой продажи подобных земельных участков, либо на распределении дохода по физическим составляющим недвижимости — землей и земельными улучшениями, когда норма отдачи приравнивается к ставке капитализации для земли. И прямая капитализация, и дисконтирование денежных потоков приведут к одному и тому же значению стоимости земли, если ставка капитализации и норма отдачи надлежащим образом поддерживаются рынком.

Интересно, что точно таким же образом определяется стоимость земли при праве постоянного пользования, при котором, кстати, плата за землю также взимается в виде земельного налога. С экономической точки зрения постоянный пользователь имеет те же возможности в получении дохода с земли, что и собственник. Во-первых, данное право не имеет временного ограничения на получение дохода с земли, во-вторых, как это не парадоксально на первый взгляд, не имея правомочия на распоряжение землей де-юре, сделка относительно зданий, расположенных на участке, позволяет передать новому собственнику здания и право на постоянное неограниченное во времени получение дохода с земли.

Именно осознание данного момента и послужило причиной резкого ограничения института постоянного пользования землей, сохранив сегодня его лишь для государственных и коммунальных субъектов, финансируемых за счет бюджетных средств. Все прочие стоят перед альтернативой — либо приобрести землю в собственность, либо взять ее в аренду. Поэтому, наряду с оценкой права собственности, приобретает актуальность и оценка права пользования землей на условиях аренды.

При аренде, т. Естественно, что стоимость права пользования землей будет меньше права собственности на землю или права постоянного пользования землей. Здесь не только отсутствует доход от реверсии, но и операционный доход будет ниже в силу того, что арендная плата при любых обстоятельствах будет превышать земельный налог.

В принципе оценка права пользования землей предполагает распределение стоимости земли как минимум на две составляющих, связанных с интересом не только арендатора, но и арендодателя, каждому из которых отвечает свой денежный поток. Арендодатель, будучи собственником земли, имеет возможность удовлетворить свое требование на получение дохода путем взыскания арендной платы по договору и последующей продажи собственности.

Поэтому стоимость права арендодателя равняется сумме текущей стоимости операционного дохода от контрактной арендной платы и текущей стоимости дохода от реверсии.

Однако, контрактная арендная плата не всегда будет соответствовать арендной плате, которая сложилась на рынке. Это и предопределяет отличие между стоимостью права арендодателя и стоимостью полного права собственности. По сути, разность между стоимостью этих прав образовывает стоимость права пользования землей для арендатора, которая рассчитывается путем сопоставления двух денежных потоков, формируемых рыночной и контрактной арендной платой.

Естественно, эта стоимость приобретает положительное значение, лишь при условии, если контрактная арендная плата меньше рыночной. В случае же приближения арендной платы, установленной договором, к рыночной арендной плате, стоимость интереса арендатора исчезает, а в случае ее превышения - приобретает отрицательное значение.

Но самое интересное, что, когда права на земельный участок не установлены, право на получение дохода с земли также имеет стоимость. Причем эта стоимость сопоставима со стоимостью права собственности на землю стоимостью земли и даже будет ее превышать, так как в этом случае за использование земли чаще всего не взимается никакая плата.

Это и сегодня позволяет получать сверхприбыли застройщикам, особенно в крупнейших городах, где стоимость земли достаточно высока. Таким образом, при любых обстоятельствах, установлены права или нет, между землей и фактическим землепользователем возникает экономическая связь, отражаемая стоимостью полного или частичного права на земельный участок.

Однако реальное значение этой стоимости как меры полезности конкретного участка может отразить лишь рынок. Основанием для такого утверждения служат, по крайней мере, три обстоятельства. Во-первых, только коллективное восприятие полезности того или иного земельного участка, основанное на мотивации и действии множества покупателей и продавцов, позволяет преодолеть элемент субъективности, присущий любой оценке.

Можно сокрушаться по поводу высоких или низких цен на землю, однако, если за эту цену она покупается и продается, то это и есть ее истинная ценность при данных социальных, экономических и политических условиях.

По сути, степень полезности земельного участка формируется существующими спросом и предложением, конкуренцией, иными рыночными факторами, которые прямо или косвенно воздействуют на продуктивность и эффективность использования земли. Во-вторых, ценность земельного участка, в отличие от большинства других видов имущества, не может быть измерена затратами на создание аналогичного объекта. Ее мерой могут быть либо цена, обычно уплачиваемая за подобный земельный участок, либо альтернативные инвестиции с таким же уровнем доходности, которые также формируются под воздействием рыночных факторов.

В-третьих, в отличие от других видов собственности практически любой земельный участок обладает очевидной полезностью, что делает его самодостаточной рыночной единицей, относительно которой может происходить смена собственника, условий собственности и условий использования собственности. Таким образом, рынок является той средой, где в полной мере реализуется принцип полезности земли, который во взаимодействии с ограниченностью данного ресурса, потребностью в нем и покупательной способностью создает и поддерживает рыночную стоимость.

При этом оценка земли будет объективной настолько, насколько определяемая стоимость учитывает влияние всех рыночных сил, а реальная ценность земли может быть отражена лишь ее рыночной стоимостью.

Не лишним будет заметить, что согласно Международным стандартам оценки на установление рыночной стоимости должны быть направлены оценки, связанные с передачей прав собственности, с обеспечением залога, при принудительном отчуждении собственности и возмещении ущерба; для целей бухгалтерской отчетности и налогообложения.

Даже в тех случаях, когда оценивается специализированная недвижимость или бизнес, требуется , чтобы земельный участок в его составе оценивался с точки зрения его конкретной полезности, основываясь на рыночной стоимости, которая не зависит от того, кто является собственником. Естественно, в силу множественности экономических связей, возникающих в отношении земли, ее стоимость может определяться нерыночными условиями и нетипичными мотивациями, которые обусловлены вполне рациональными причинами, связанными с ведением бизнеса, инвестированием, налогообложением, страхованием, выполнением условий по обязательствам и прочее.

Речь идет о таких видах стоимости земельного участка, как потребительная, специальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная и ликвидационная.

Однако, зачастую, необходимым условием для определения перечисленных выше видов стоимости является установление рыночной стоимости. При чем при их определении используются те же подходы, что и при определении рыночной стоимости, хотя в этом случае наряду с рыночными используются и другие данные. Так, при расчете величины стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода могут быть учтены особые условия сделки или особый интерес одной из сторон, в рамках доходного подхода - использована норма отдачи приемлемая для инвестора, в рамках затратного подхода - приняты показатели нормативных затрат.

Очевидно, что при оценке рыночной стоимости предметом анализа должны выступать данные, надлежащим образом отображающие ситуацию на рынке, а наличие разных подходов к оценке дает возможность использовать адекватные аналитические процедуры, которые в наибольшей степени учитывают специфику оцениваемого объекта и его положение на рынке.

Акцентируя внимание на выборе исходных данных при определении стоимости, хочется лишний раз подчеркнуть, что, хотя подходы и методы и составляют смысловое ядро оценочного процесса, но не исчерпывают его содержание в полном объеме. К сожалению, приходится констатировать, что в сложившейся практике оценки при всеобщей декларации рыночной стоимости она не находит должного подкрепления рыночными данными.

Почему-то забывается, что рыночная стоимость не просто расчетная величина, а расчетная величина, основанная на рыночной информации. По большому счету данные рынка служат не только условием расчета рыночной стоимости, но и подтверждением достоверности полученного результата.

В данном случае во внимание принимаются сложившиеся на рынке уровни цен, арендной платы, операционных и капитальных затрат, совокупного износа, норм отдачи и ставки капитализации, рыночного поглощения и т. Ведь определение рыночной стоимости предполагает рассмотрение и возможности альтернативного использования оцениваемой недвижимости с целью установления ее оптимального использования.

Участок должен оцениваться как условно свободный

Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Прием определения наиболее эффективного использования оцениваемой застроенной недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением. Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости две ситуации: 1 участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений; 2 участок рассматривается как застроенный. Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная. Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной: — выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка например, при применении затратного подхода ; — для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж МСП ; — расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства. Планируется, что во всех субъектах России до 1 января г. Теория оценки недвижимости предполагает проведение анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена. Прием определения наиболее эффективного использования оцениваемой застроенной недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. Вы точно человек? У многих сложилось представление о том, что наконец-то для независимых оценщиков настало время, когда можно и нужно серьезно заняться оценкой земли и найти свое место на рынке этих услуг, ведь еще немного и зародится рынок самой земли. Конечно, не хочется разрушать эти иллюзии, но все же следует заметить, что данные законодательные акты лишь закрепили в правовом плане то, что уже давно существует. Это относится и к рынку земли, и к рынку услуг по оценке земли. Во-первых, продавая здание, де-факто всегда продавалась и земля.

Местонахождение: Бийск Павел Карцев сообщал а : Если есть опасения, что бабушек и матерей могут обмакнуть и выкинуть на улицу и нет пока цивилизованного предложения по подобным схема, то их как раз может создать государство. Но это не функция оценщика, не надо на себя это брать. Я на прошлой неделе ездил в свой родной город. Маленький по населению шахтерский город, разбросанный по большому пространству.

оценить участок земли как условно свободный на основе его наиболее участок в рамках, например, доходного подхода должен оцениваться на. что требует рассмотрения земельного участка как условно свободного. . стоимости объекта недвижимости улучшения должны оцениваться на. Нужно оценивать участок как условно свободный в том ВРИ, который уже Конечно это должны быть не абстрактные фантазии оценщика, а как я.

Исторический опыт оценочной деятельности России как основа организации системы оценки объектов недвижимости Метод остатка Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование.

На последних заседаниях эксперты стороны защиты оценили заключения в уголовном деле, подготовленные по заказу следствия, как недостоверные, со множеством нарушений. Кроме того, часть потерпевших отказалась от исковых требований к подсудимым. Уже в следующий четверг стороны перейдут к прениям. Строкова заключила, что Разоренова не учитывала большие различия в размере арендной платы подвала и остальных помещений, а брала среднее значение, что, по словам Строковой, в итоге привело к неверному определению рыночной стоимости всего здания. Кроме того, величину операционных расходов эксперт следствия не обосновала, а размер капитализации не подтверждался никакими источниками. При описании объекта Разоренова руководствовалась данными из технической документации БТИ. По мнению эксперта, это было грубым нарушением. Нелогично было, по мнению Строковой, исключить из расчета прямые аналоги объекта, мотивируя это различной визуализацией, и, располагая сведениями о продаже объектов в году, осуществлять сложные корректировки от цен на год. Кроме того, выбранные Разореновой объекты-аналоги не соответствовали зданию по критериям месторасположения, размера и состояния.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как нарисовать подсолнухи шерстью, мастер-класс
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных